Quanto posso pedir de crédito habitação: os 3 limites dos bancos

A resposta curta: o menor de três limites

O montante máximo de um crédito habitação é o mais baixo de três limites: a taxa de esforço (as prestações não podem pesar demasiado no teu rendimento), o LTV (a percentagem do valor do imóvel que o banco financia) e a maturidade (o prazo, limitado pela tua idade). Um casal com 2.800 € líquidos por mês pode pedir, em teoria, cerca de 297.100 € a 30 anos ou 340.400 € a 40 anos, com Euribor 6M a 2,892% mais spread de 1,0% (TAN de 3,892%) e sem outras dívidas. Na prática, o banco pode aprovar menos, como vês abaixo.

Para o enquadramento geral do produto e os custos associados, vê o guia de crédito habitação.

Travão 1: a taxa de esforço (DSTI)

A taxa de esforço, ou DSTI, é o peso de todas as tuas prestações de crédito (habitação, carro, consumo, cartões) no rendimento líquido mensal. A regra macroprudencial do Banco de Portugal limita-a a 50% do rendimento líquido e exige que os bancos façam um teste de stress à subida das taxas: a prestação é também simulada com uma taxa mais alta, para ver se continuas a cumprir o limite.

Isto tem duas consequências práticas. Primeira: o limite de 50% é um teto, não uma recomendação. Viver com metade do rendimento líquido comprometido com dívida deixa pouca folga. Segunda: qualquer outro crédito reduz directamente o que te podem emprestar para a casa.

Travões 2 e 3: LTV e maturidade

LTV. Para habitação própria permanente, o banco financia em regra até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação. Os restantes 10% (a entrada) são teus. A 100% só chegam os jovens abrangidos pelo regime de garantia pública, como explicamos em crédito habitação jovem com garantia do Estado. Se a avaliação ficar abaixo do preço, a diferença também sai do teu bolso.

Maturidade. O prazo máximo habitual é de 40 anos, mas cada banco define uma idade máxima no fim do contrato, em função do titular mais velho. Ter 45 anos já pode significar que não consegues os 40 anos. Prazos mais longos baixam a prestação e aumentam o montante máximo, mas encarecem o crédito: no exemplo, com a mesma prestação de 1.400 €, passar de 30 para 40 anos aumenta o montante em cerca de 43.300 €, mas aumenta os juros totais em cerca de 124.700 €, se a taxa se mantiver.

Exemplo completo: casal com 2.800 € líquidos por mês

Prestação máxima a 50%: 1.400 €. O teste de stress usa aqui +1 ponto percentual de taxa como hipótese ilustrativa (o valor real depende da regra em vigor e do banco). O valor máximo do imóvel resulta de dividir o montante por 0,9.

Repara na última linha: uma prestação de 250 € de um crédito automóvel reduz a capacidade em cerca de 53.100 €. E o spread também conta: com 0,7% em vez de 1,0%, o montante máximo a 30 anos sobe cerca de 11.100 €, uma razão para negociar o spread do crédito habitação.

Para outros rendimentos, a mesma conta (50% do rendimento líquido, TAN de 3,892%, sem stress nem outras dívidas) dá:

São tetos teóricos. Na prática, a aprovação depende também do teu histórico de crédito, do vínculo laboral e da avaliação do imóvel.

Como aumentar o montante que podes pedir

• Liquida ou reduz outros créditos antes do pedido: cada 100 € de prestação libertados valem cerca de 21.200 € de capacidade a 30 anos neste exemplo.
• Junta um segundo titular com rendimento estável, se fizer sentido para o projecto.
• Negoceia o spread e compara bancos, porque uma taxa mais baixa aumenta o montante que a mesma prestação paga.
• Aumenta a entrada. Não eleva o montante máximo do crédito, mas permite-te comprar uma casa mais cara com o mesmo empréstimo.

Se esticares o prazo só para cumprir o limite, a prestação passa a caber, mas ficas com um crédito bastante mais caro, como se vê acima.

Custos iniciais além do crédito

Quem compra um imóvel de 330.000 € com financiamento a 90% precisa de ter a entrada de 33.000 € e mais algumas despesas:

• Imposto do Selo: 0,8% sobre o preço, ou seja, 2.640 € neste exemplo.
• IMT: depende do valor, da localização e do tipo de imóvel. Simula no simulador oficial das Finanças. Os jovens podem ter isenção, como explicado no artigo sobre o regime de garantia.
• Avaliação bancária, escritura e registos: os valores variam consoante o banco, o notário e o concelho. Pede uma estimativa por escrito.
• Mudança, obras e mobília: costumam ficar de fora do cálculo e custam milhares de euros.

Se o teu objectivo é saber quanto pedir, trabalha de trás para a frente: define a prestação com que vives bem, calcula o montante e só depois procura casas nessa gama.

Perguntas frequentes