Como é calculada a prestação da casa
Nos créditos de taxa variável, que representam a grande maioria dos contratos em Portugal, a prestação depende de três variáveis: o capital em dívida, o prazo e a TAN, que resulta da soma do indexante com o spread. O indexante é a taxa Euribor do prazo escolhido no contrato, revista periodicamente; o spread é a margem comercial do banco, fixada no contrato e negociável. Este simulador aplica a fórmula de amortização francesa, o regime usado pelos bancos portugueses, em que a prestação é constante e a proporção de juros vai diminuindo ao longo do tempo.
A Euribor a 6 meses é hoje o indexante mais utilizado nos contratos de taxa variável em Portugal, seguida pela Euribor a 12 meses e pela Euribor a 3 meses. Quanto mais curto o prazo do indexante, mais depressa a tua prestação reflecte as subidas e descidas das taxas: com Euribor a 3 meses, a revisão acontece quatro vezes por ano; a 12 meses, apenas uma.
O que muda quando a Euribor sobe ou desce
Pequenas variações têm impacto real. Num crédito de 180.000 euros a 30 anos, meio ponto percentual na Euribor traduz-se em cerca de 50 euros por mês, ou 600 euros por ano. É por isso que a tabela de cenários do simulador mostra a tua prestação com a taxa actual e com variações de mais e menos 0,5 e 1 ponto percentual: para saberes hoje se o teu orçamento aguenta a próxima revisão, em vez de seres apanhado de surpresa na carta do banco.
Renegociar ou transferir: as contas que os bancos preferem que não faças
Se contrataste o teu crédito há alguns anos, é provável que o teu spread esteja acima do que os bancos oferecem hoje a novos clientes. A diferença entre um spread de 1,5% e um de 0,7% num crédito de 150.000 euros a 30 anos são cerca de 60 euros por mês, mais de 700 euros por ano, todos os anos. A lei portuguesa limita a comissão de reembolso antecipado nos contratos de taxa variável a 0,5% do capital reembolsado, e na prática muitos bancos assumem os custos da transferência (escritura, registos, avaliação) para captar clientes, o que torna o processo frequentemente gratuito.
O caminho é simples: simula a tua prestação actual aqui, pede propostas a dois ou três bancos concorrentes através de um comparador, e apresenta a melhor proposta ao teu banco actual. Ou o teu banco iguala, e poupas sem mudar de conta, ou transferes e poupas na mesma. Em qualquer dos cenários, quem ganha és tu.
Perguntas frequentes
Este simulador inclui seguros e comissões?
Não. A simulação apresenta a prestação de capital e juros, calculada com a TAN. Os seguros de vida e multirriscos e as comissões de processamento variam de banco para banco e podem acrescentar dezenas de euros à mensalidade efectiva, pelo que deves compará-los através da FINE de cada proposta.
Taxa fixa, variável ou mista: qual escolher?
A taxa variável beneficia das descidas da Euribor mas expõe-te às subidas; a taxa fixa dá previsibilidade total em troca de uma TAN inicial normalmente superior; a mista fixa a taxa nos primeiros anos e passa depois a variável. A escolha certa depende da folga do teu orçamento face aos cenários de subida, exactamente o que a tabela de cenários deste simulador te mostra.
Posso amortizar antecipadamente sem custos?
Nos contratos de taxa variável, a comissão máxima de reembolso antecipado é de 0,5% sobre o capital reembolsado (2% na taxa fixa). Amortizações parciais reduzem a prestação ou o prazo, e o efeito nos juros totais é tanto maior quanto mais cedo forem feitas.
Com que frequência é revista a minha prestação?
Depende do indexante do teu contrato: de três em três meses com a Euribor a 3 meses, de seis em seis com a Euribor a 6 meses e anualmente com a Euribor a 12 meses. A revisão usa a média da Euribor do mês anterior ao da revisão.