Como funciona e quanto custa amortizar
Amortizar antecipadamente é pagar ao banco mais capital do que o previsto na prestação. Podes fazê-lo parcialmente ou na totalidade. Cada euro reembolsado deixa de render juros ao banco, e a poupança que daí resulta é, na prática, uma rentabilidade garantida igual à taxa do teu crédito (aqui 3,892%: Euribor 6M actual a 2,892% mais spread de 1,0%).
O custo é a comissão de reembolso antecipado, calculada sobre o capital reembolsado. O máximo legal é de 0,5% na taxa variável e de 2% na taxa fixa. A isenção temporária da comissão na taxa variável terminou e, em 2026, a comissão voltou a aplicar-se. Num reembolso de 10.000 €, são até 50 € na variável e até 200 € na fixa. O teu banco pode cobrar menos do que o máximo, por isso pede o valor por escrito antes de avançar. Para saber como o produto funciona de ponta a ponta, vê o guia de crédito habitação.
Para teres uma ideia da ordem de grandeza: no exemplo abaixo, a comissão máxima de 50 € representa menos de 1% dos juros poupados, por isso, na taxa variável, a comissão raramente é o que decide se vale a pena amortizar. Na taxa fixa, com 2%, a conta é mais apertada e convém fazê-la com o valor concreto. A amortização pode ser parcial, em qualquer momento permitido pelo contrato, ou total, que liquida o crédito.
Reduzir a prestação ou reduzir o prazo: qual poupa mais juros
Quando amortizas, o banco pergunta o que queres manter. As duas opções dão resultados muito diferentes. Exemplo: crédito de 150.000 € a 30 anos, TAN de 3,892% mantida ao longo do prazo (simplificação), prestação de 706,81 €. Ao fim de 5 anos (60 prestações), o capital em dívida é de 135.433,23 €, e fazes uma amortização de 10.000 €.
| Modalidade (10.000 € amortizados ao fim de 5 anos) | Prestação | Prazo restante | Juros poupados | Juros poupados menos comissão de 50 € |
|---|---|---|---|---|
| Sem amortizar | 706,81 € | 300 meses | - | - |
| Reduzir a prestação | 654,63 € | 300 meses | 5.657 € | 5.607 € |
| Reduzir o prazo | 706,81 € | cerca de 265 meses | 14.975 € | 14.925 € |
Reduzir o prazo poupa bastante mais juros: manténs a prestação e terminas cerca de 35 meses (quase 3 anos) mais cedo. Reduzir a prestação alivia o orçamento em 52,19 € por mês, mas poupa menos juros, porque continuas a pagar durante todos os 300 meses restantes. A comparação não é inteiramente justa: se reduzires a prestação e usares os 52 € por mês que sobram para reembolsar mais capital, aproximas-te do resultado de reduzir o prazo.
Se o teu objectivo é pagar menos juros no total, reduzir o prazo é a opção que o faz. Se o teu objectivo é ter folga mensal, por exemplo porque a Euribor está a subir e a prestação aperta, então reduzir a prestação ganha sentido. Para perceber quanto pode subir, vê quanto vai subir a tua prestação.
Timing: quanto mais cedo, mais poupas
No início do contrato, a maior parte da prestação são juros. Por isso, os mesmos 10.000 € amortizados mais cedo evitam muitos mais anos de juros do que quando são amortizados perto do fim:
| Quando amortizas 10.000 € | Capital em dívida nessa altura | Juros poupados (reduzindo o prazo) | Prazo encurtado | Juros poupados (reduzindo a prestação) |
|---|---|---|---|---|
| Ao fim de 5 anos | 135.433 € | 14.975 € | cerca de 35 meses | 5.657 € |
| Ao fim de 15 anos | 96.259 € | 7.241 € | cerca de 24 meses | 3.217 € |
| Ao fim de 25 anos | 38.481 € | 1.837 € | cerca de 17 meses | 1.021 € |
Isto explica porque a regra "amortiza cedo" é verdadeira e a regra "amortiza tudo o que puderes" não é: a vantagem existe, mas desaparece à medida que o capital em dívida diminui. Amortizar aos 5 anos poupa mais de oito vezes os juros evitados aos 25 anos. Se ponderas fazer uma amortização, o melhor momento costuma ser o mais cedo possível, desde que mantenhas liquidez para imprevistos.
Quando amortizar compensa face a investir
Amortizar rende, de forma garantida, o equivalente à taxa do teu crédito. Compara com alternativas simples: um Certificado de Aforro Série F tem a taxa base no teto de 2,5% brutos, o que dá cerca de 1,8% líquidos depois do IRS de 28%, e os depósitos a prazo novos pagam em média cerca de 1,63%. Com um crédito a 3,892%, amortizar rende mais do que essas alternativas, sem risco de mercado. Com a Euribor a subir, a vantagem é maior; se descer, diminui.
Mas a decisão depende de outros factores: se não tens fundo de emergência, o dinheiro amortizado não volta (só o recuperas voltando a pedir crédito, em piores condições), e se o teu perfil permite risco, os mercados podem render mais, sem garantias. A comparação completa está em amortizar o crédito ou investir.
Passos práticos para pedir ao banco
- Consulta o contrato: tipo de taxa, comissão aplicável, montante mínimo por amortização e datas permitidas.
- Pede ao banco uma simulação por escrito com a comissão e o efeito em cada modalidade (prestação e prazo).
- Decide a modalidade (reduzir prestação ou prazo) e confirma-a por escrito. Se nada disseres, o banco pode aplicar a que tiver por defeito.
- Faz o pedido no balcão, no homebanking ou na app, e garante saldo para o reembolso e para a comissão.
- Confere o novo plano: pede o plano de pagamentos actualizado e guarda o comprovativo.
Perguntas frequentes
Qual é a comissão de amortização antecipada do crédito habitação?
O máximo legal é de 0,5% do capital reembolsado nos créditos de taxa variável e de 2% nos de taxa fixa. A isenção temporária na taxa variável terminou, por isso a comissão voltou a aplicar-se. Confirma o valor com o teu banco.
É melhor reduzir a prestação ou o prazo?
Reduzir o prazo poupa mais juros no total, porque manténs a prestação e terminas o crédito mais cedo. Reduzir a prestação dá mais folga mensal, mas poupa menos. A escolha depende de quereres poupar juros ou aliviar o orçamento.
Quando compensa amortizar o crédito habitação?
Quanto mais cedo, mais juros evitas. Compensa sobretudo quando já tens fundo de emergência e a taxa do crédito é superior ao que obterias em alternativas sem risco. Compara o custo da comissão com os juros poupados.
Quanto poupo se amortizar 10.000 € no crédito habitação?
Num crédito de 150.000 € a 30 anos com TAN de 3,892%, amortizar 10.000 € ao fim de 5 anos poupa cerca de 14.975 € em juros se reduzires o prazo e cerca de 5.657 € se reduzires a prestação, antes da comissão.