Amortizar o crédito habitação ou investir? As contas para 2026

A regra que resolve metade da dúvida

Cada euro que amortizas deixa de pagar juros à TAN do teu crédito até ao fim do contrato. Por isso, amortizar é o mesmo que fazer um investimento que rende exactamente a TAN, sem risco e sem imposto. Com a Euribor a 6 meses em 2,99% e um spread de 1%, isso dá uma TAN de 3,99%.

O pormenor do imposto pesa. Os juros de um depósito, dos Certificados de Aforro ou as mais-valias de um ETF pagam 28% de IRS. Os juros que deixas de pagar ao banco não pagam nada, e desde 2012 também não são dedutíveis no IRS para os contratos novos. Para igualar uma amortização a 3,99%, precisas de um investimento que renda cerca de 5,5% brutos por ano. Hoje nenhum produto sem risco chega lá: os Certificados de Aforro estão no teto de 2,5% e a média dos novos depósitos a prazo ronda 1,6%.

O que mudou em 2026: a comissão voltou

Entre o fim de 2022 e 31 de dezembro de 2025, quem tinha crédito de taxa variável podia amortizar sem pagar comissão. As propostas para prolongar a isenção foram chumbadas no Orçamento do Estado para 2026 e voltou a regra geral: o banco pode cobrar até 0,5% do capital amortizado nos contratos de taxa variável e até 2% nos de taxa fixa. Nos créditos com taxa mista, o limite depende da taxa que está a correr no momento da amortização.

Em euros, amortizar 10.000 euros custa no máximo 50 euros num crédito variável. É menos de dois meses dos juros que vais poupar, por isso a comissão não muda a decisão. Na taxa fixa a conversa é outra: 200 euros de comissão sobre uma TAN que, em muitos contratos feitos entre 2020 e 2022, fica abaixo dos 2%. Aí amortizar raramente compensa.

Reduzir a prestação ou o prazo?

Quando amortizas, o banco pergunta o que queres fazer com a diferença. Para um crédito de 150.000 euros em dívida, 25 anos até ao fim e TAN de 3,99%, a prestação actual é de 791 euros. Com uma amortização de 10.000 euros:

Reduzir o prazo poupa quase três vezes mais juros, porque o capital desce mais depressa em todos os meses seguintes. Reduzir a prestação faz sentido quando o orçamento está apertado ou quando a próxima revisão da Euribor te vai subir a prestação. Podes testar outros montantes e taxas no simulador de crédito habitação.

10.000 euros: amortizar ou investir, ano a ano

A tabela mostra quanto ganhas com os mesmos 10.000 euros em cada opção, já com IRS e comissões. Na coluna "Amortizar" está o que deixas de dever face a não amortizar, mantendo a prestação e com TAN constante de 3,99%, já descontados os 50 euros de comissão. Os Certificados de Aforro incluem os prémios de permanência. Nos ETFs usamos dois cenários de rentabilidade média anual, 6% e 3%, com IRS pago só na venda.

Contra os produtos sem risco, a amortização ganha sempre. Rende cerca do dobro dos Certificados de Aforro e três a cinco vezes mais do que um depósito médio, em qualquer prazo. Enquanto a TAN do teu crédito estiver acima de 3%, guardar dinheiro "parado" num depósito e ao mesmo tempo pagar juros ao banco é perder dinheiro nas duas pontas.

Contra os ETFs, depende do cenário. Se os mercados renderem 6% ao ano, uma hipótese prudente face à média histórica dos índices mundiais, investir ganha por uma margem que só se torna grande ao fim de 15 a 25 anos. Se renderem 3%, perde. A amortização dá-te um resultado certo; o ETF dá-te uma expectativa maior com a possibilidade real de ficar abaixo, sobretudo em prazos curtos. A coluna de 1 ano do ETF, em particular, é só uma média: num ano mau, os 10.000 euros podem valer menos do que no início.

A Euribor a subir muda as contas

Num crédito de taxa variável, a "rentabilidade" da amortização acompanha a Euribor. Se o BCE voltar a subir e a Euribor a 6 meses passar para 3,5%, a tua TAN vai para 4,5% e amortizar passa a valer como um investimento de mais de 6% brutos. Se a Euribor descer, a vantagem encolhe. Os mercados discutem hoje mais subidas, não descidas, e explicámos os cenários no artigo Euribor vai subir ou descer?. Para quem tem taxa fixa, nada disto se aplica: a TAN está travada e é com ela que deves comparar.

Antes de amortizar, confirma estes quatro pontos

1. Tens fundo de emergência? O dinheiro que vai para o crédito não volta. Se o carro avariar ou perderes rendimento, o banco não te devolve a amortização. Guarda primeiro três a seis meses de despesas num sítio com liquidez, como os Certificados de Aforro ou uma conta poupança, e só amortiza o que sobra.

2. Tens dívidas mais caras? Crédito pessoal, crédito automóvel ou cartão de crédito cobram TAN de 7% a 15% ou mais. Qualquer euro livre deve ir primeiro para essas dívidas, muito antes do crédito à habitação.

3. O teu spread e os seguros estão bem negociados? Às vezes a melhor "amortização" é renegociar. Baixar o spread de 1,5% para 0,8% num crédito de 150.000 euros vale quase 60 euros por mês, sem gastares um cêntimo das tuas poupanças. O mesmo para o seguro de vida, que podes contratar fora do banco.

4. Estás a aproveitar os benefícios fiscais da reforma? Se investes num PPR, recuperas 20% do valor em dedução no IRS, até ao limite do teu escalão de idade. Esse benefício imediato pode fazer o PPR ganhar à amortização nos primeiros anos, dependendo das comissões e da rentabilidade do produto.

Como decidir em dois minutos

Crédito de taxa variável, TAN acima de 3,5%, fundo de emergência feito e sem outras dívidas: amortiza, reduzindo o prazo. É um retorno garantido de 3,5% a 4,5% sem imposto e sem risco, melhor do que qualquer alternativa segura disponível hoje.

Crédito de taxa fixa abaixo de 2,5%: não amortizes. A comissão de 2% e a TAN baixa fazem com que os próprios Certificados de Aforro, com prémios de permanência, rendam quase o mesmo mantendo o dinheiro disponível.

Horizonte de 15 anos ou mais e tolerância a oscilações: considera dividir. Por exemplo, metade para amortizar e metade para investir todos os meses em ETFs diversificados. Reduz o custo do crédito e dá-te exposição ao crescimento dos mercados, sem apostares tudo num único cenário. Vê o efeito de investir todos os meses na calculadora de juros compostos.

Orçamento apertado ou prestação prestes a subir: amortiza reduzindo a prestação. Poupas menos juros, mas ganhas folga mensal quando mais precisas dela.

Perguntas frequentes