Como transferir o crédito habitação de banco em 2026 (e quando compensa)

Transferir o crédito, em duas frases

Transferir o crédito habitação é pedir a outro banco um empréstimo novo que paga, de uma vez, o que deves ao banco actual. A casa, o capital em dívida e normalmente o prazo ficam iguais; o que muda é o spread, os seguros e os produtos que o banco te exige ter.

Com a TAN a rondar os 4% a 4,5% para quem tem spreads antigos, cada décima de spread pesa mais do que pesava em 2021, quando a Euribor estava negativa. É por isso que a transferência voltou a ser uma das formas mais rápidas de baixar a prestação sem mexer nas poupanças.

Quanto poupas: as contas com a Euribor de hoje

Usamos um crédito de 150.000 euros em dívida, com 25 anos até ao fim, indexado à Euribor a 6 meses (3,07% no fim de setembro de 2026). A tabela compara o teu spread actual com o que um novo banco te pode oferecer:

* Assumindo a Euribor constante durante todo o prazo. Se a Euribor subir, a poupança em euros aumenta; se descer, diminui. Antes de descontar os custos da transferência.

O padrão é claro: a transferência vale a pena quando o salto de spread é grande. De 1,5% para 0,8% são quase 700 euros por ano, todos os anos. De 1% para 0,8%, a poupança existe, mas é pequena para o trabalho e os custos envolvidos. Podes pôr os teus próprios números no simulador de crédito habitação.

Quanto custa transferir em 2026

Desde 1 de janeiro de 2026 a transferência voltou a ter um custo que tinha desaparecido: a isenção da comissão de reembolso antecipado nos créditos de taxa variável acabou a 31 de dezembro de 2025. Estes são os custos típicos para um crédito de 150.000 euros:

O imposto do selo merece uma nota. Num crédito novo para comprar casa pagas 0,6% sobre o capital, o que em 150.000 euros seriam 900 euros. Na transferência não pagas nada, desde que o novo empréstimo não passe do que deves. Se aproveitares para pedir mais dinheiro, por exemplo para obras, os 0,6% aplicam-se à parte extra.

Muitos bancos pagam parte destes custos para captar clientes. Há campanhas que devolvem as despesas de escritura e registo, que isentam as comissões de abertura ou que chegam a reembolsar a comissão de 0,5%. As condições mudam de mês para mês, por isso pergunta sempre, por escrito, quais os custos que o banco assume.

Em quantos meses a transferência se paga

Dividindo os custos pela poupança mensal chegas ao número que decide tudo:

Uma regra prática: se a transferência se paga em menos de três anos, avança. Entre três e cinco anos, compensa se pensas ficar com a casa e com o crédito muito mais tempo. Acima de cinco anos, só vale a pena se o novo banco suportar quase todos os custos.

Na taxa fixa, a comissão de 2% muda as contas. São 3.000 euros num crédito de 150.000 euros, e isso só se recupera se a nova taxa for muito mais baixa. Quem fixou a taxa entre 2020 e 2022 abaixo de 2% não tem motivo para mudar: dificilmente encontra hoje melhor. Vê as diferenças no guia taxa fixa, mista ou variável.

Passo a passo da transferência

1. Junta os números do teu crédito. Pede ao teu banco a declaração de dívida e procura no contrato o spread, o indexante, o prazo que falta e os seguros associados. Sem estes dados não consegues comparar propostas.

2. Pede propostas a três ou quatro bancos. Podes fazê-lo directamente ou através de um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal, que trata dos pedidos por ti. Compara a TAEG e a prestação total com seguros, não apenas o spread de campanha.

3. Leva a melhor proposta ao teu banco. É o passo que mais gente salta. Se o teu banco igualar ou ficar perto, renegocias o spread sem avaliação, sem escritura e sem comissão de reembolso. Muitas vezes basta mostrar a proposta concorrente por escrito.

4. Avaliação e aprovação. Se decidires mudar, o novo banco avalia a casa e analisa a tua taxa de esforço, que não pode passar de 50% do rendimento líquido. Depois da aprovação recebes a FINE, a ficha de informação normalizada, com as condições finais.

5. Escritura. O novo banco avisa o banco actual do reembolso antecipado, com pelo menos 10 dias úteis de antecedência, e marca a escritura. No mesmo acto liquida a dívida antiga, o banco antigo cancela a hipoteca e a nova hipoteca fica registada. Da primeira proposta à escritura contam-se normalmente um a dois meses.

As armadilhas que comem a poupança

Spread de campanha que sobe mais tarde. Há ofertas com spread de 0% nos primeiros dois anos. Lê o que acontece a partir do terceiro: se o spread passar para 1%, a média ao longo do contrato pode ser pior do que a de um banco com 0,8% fixo desde o início.

Produtos obrigatórios. O spread mais baixo costuma depender de domiciliar o ordenado, ter cartões, fazer seguros no banco ou subscrever um PPR. Soma o custo mensal de cada um. Um seguro de vida 15 euros mais caro por mês anula quase toda a diferença entre um spread de 1% e um de 0,8% num crédito de 150.000 euros.

Esticar o prazo sem pensar. Aproveitar a transferência para voltar a 30 ou 40 anos baixa a prestação, mas aumenta muito os juros totais. Faz isso apenas se precisares mesmo de folga no orçamento, e compara sempre com o prazo actual.

Comparar só a prestação. Duas propostas com a mesma prestação podem ter custos muito diferentes. A TAEG inclui comissões e seguros exigidos e é o número certo para comparar.

Transferir ou amortizar?

Se tens poupanças e um spread alto, transfere primeiro. Baixar o spread de 1,5% para 0,8% vale quase 60 euros por mês sem gastares um cêntimo das tuas poupanças; amortizar 10.000 euros com o mesmo spread baixa a prestação em cerca de 56 euros, mas consome esses 10.000 euros. Depois de renegociado o spread, a decisão entre amortizar e investir continua a fazer sentido, e explicámos as contas em amortizar o crédito habitação ou investir. Se ainda não sabes se a Euribor vai continuar a subir, vê os cenários em Euribor vai subir ou descer?.

Perguntas frequentes