Os três números de que precisas
- Capital: o montante que pedes ao banco (o preço da casa menos a entrada).
- TAN: a taxa anual nominal. Na taxa variável, é a Euribor do prazo do contrato (normalmente 6 ou 12 meses) mais o spread do banco. Na taxa fixa ou mista, é a taxa que o banco te propõe para o período fixo.
- Prazo: em meses. 30 anos são 360 prestações; o máximo são 40 anos para quem tem até 35 anos e 35 anos para os restantes.
A fórmula da prestação
Em Portugal, quase todos os créditos habitação usam prestações constantes (o método francês): pagas sempre o mesmo valor enquanto a taxa não muda, mas no início a maior parte é juro e no fim quase tudo é capital.
Prestação = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
Em que C é o capital, i é a TAN a dividir por 12 (em decimal) e n o número de meses. No Excel ou no Google Sheets, a mesma conta faz-se com =PGTO(TAN/12; meses; -capital).
Exemplo passo a passo: 150.000 € a 30 anos
A 26 de Outubro de 2026, a Euribor a 6 meses estava em 2,978%. Com um spread de 1,0%, a TAN é de 3,978%.
- Taxa mensal: 3,978% ÷ 12 = 0,3315% (i = 0,003315).
- Número de prestações: 30 × 12 = 360.
- Prestação: 150.000 × 0,003315 ÷ (1 − 1,003315−360) = 714,22 €.
Da primeira prestação, 497,25 € são juros (150.000 × 0,003315) e só 216,97 € abatem ao capital. Sobre os juros paga-se ainda imposto do selo de 4%, cerca de 19,89 € nesse primeiro mês. Se a taxa se mantivesse igual os 30 anos, pagarias cerca de 257.120 € no total, dos quais cerca de 107.120 € em juros. Na taxa variável, isso nunca acontece exactamente assim: a prestação é recalculada em cada revisão da Euribor.
Quanto muda a prestação com a Euribor
No mesmo crédito de 150.000 € a 30 anos, com spread de 1,0%:
| Euribor a 6 meses | TAN | Prestação | Diferença |
|---|---|---|---|
| 2,478% (−0,5 p.p.) | 3,478% | 671,73 € | −42,50 € |
| 2,978% (26/10/2026) | 3,978% | 714,22 € | - |
| 3,478% (+0,5 p.p.) | 4,478% | 758,07 € | +43,85 € |
| 3,978% (+1 p.p.) | 4,978% | 803,22 € | +89,00 € |
Regra rápida para este montante: cada 0,5 pontos de Euribor valem cerca de 43 € por mês. O BCE reúne a 28 e 29 de Outubro e o cenário para os próximos meses está explicado em a Euribor vai subir ou descer.
O efeito do prazo e do spread
| 150.000 €, TAN 3,978% | Prestação | Juros totais (taxa constante) |
|---|---|---|
| 25 anos | 789,93 € | cerca de 86.980 € |
| 30 anos | 714,22 € | cerca de 107.120 € |
| 35 anos | 662,18 € | cerca de 128.117 € |
| 40 anos | 624,86 € | cerca de 149.931 € |
Esticar de 30 para 40 anos baixa a prestação em cerca de 89 €, mas acrescenta mais de 42.000 € de juros. O spread pesa menos por mês, mas acumula: a 30 anos, um spread de 0,8% dá 697,06 € e um de 1,2% dá 731,60 €, uma diferença de cerca de 12.400 € em juros ao longo do contrato. Vê como o negociar em spread do crédito habitação.
O que a fórmula não inclui
A prestação da fórmula é só capital e juros. O que sai da tua conta todos os meses é mais alto: imposto do selo sobre os juros, seguro de vida, seguro multirriscos e, em alguns bancos, comissão de processamento da prestação. É por isso que, para comparar propostas, deves olhar para a TAEG e para o MTIC (montante total imputado ao consumidor), explicados em TAN e TAEG: o que são. E antes de pedir, confirma se a prestação cabe no limite de taxa de esforço do Banco de Portugal.
Para fazer a conta com os teus valores e a Euribor actual sem fórmulas, usa o simulador de crédito habitação. As simulações são indicativas e não substituem a ficha de informação normalizada europeia (FINE) do banco.
Perguntas frequentes
Como se calcula a prestação do crédito habitação?
Com a fórmula das prestações constantes: prestação = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), em que i é a TAN a dividir por 12 e n o número de meses. Com 150.000 € a 30 anos e TAN de 3,978% (Euribor a 6 meses de 2,978% mais spread de 1,0%), a prestação é de 714,22 €.
Qual é a prestação de um crédito de 150.000 € a 30 anos?
Com a Euribor a 6 meses de 2,978% (26 de Outubro de 2026) e spread de 1,0%, a TAN é de 3,978% e a prestação de 714,22 € por mês, sem seguros nem comissões. Com spread de 0,8% desce para 697,06 €; com 1,2% sobe para 731,60 €.
Quanto sobe a prestação se a Euribor subir 0,5 pontos?
No exemplo de 150.000 € a 30 anos, passa de 714,22 € para 758,07 €, mais 43,85 € por mês. Uma subida de 1 ponto leva-a a 803,22 €, mais 89,00 €.
A prestação inclui os seguros?
Não. A fórmula dá a prestação de capital e juros. A isso juntas o imposto do selo de 4% sobre os juros, os seguros de vida e multirriscos e eventuais comissões de processamento. Por isso o banco indica também a TAEG e o MTIC.
Compensa esticar o prazo para baixar a prestação?
Baixa a prestação, mas encarece o crédito. No exemplo, passar de 30 para 40 anos reduz a prestação de 714,22 € para 624,86 €, mas os juros totais sobem de cerca de 107.120 € para cerca de 149.931 €, com a taxa constante.